أصبحت معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية الآن مشكلة كبيرة لمشتري المنازل. وهنا لماذا

فالعديد من أصحاب المساكن لديهم قروض عقارية ميسورة التكلفة وتستحق الاحتفاظ بها، وهو ما يشكل مشكلة بالنسبة لسوق الإسكان.

وإلى جانب معدلات الرهن العقاري المرتفعة وأسعار المنازل المرتفعة، فإن عدم وجود منازل قائمة للبيع يبقي المشترين الجدد على أهبة الاستعداد. في استطلاع أجرته CNET Money مؤخرًا، قال 13% من البالغين في الولايات المتحدة إن الوصول إلى المزيد من المخزون سيساعدهم على التفكير في شراء منزل.

وترجع محدودية المعروض من المساكن جزئياً إلى “تأثير قفل الأسعار”. أصحاب المنازل الذين احتفظوا بمعدلات رهن عقاري منخفضة تاريخياً في بداية الوباء لا يمكنهم تحمل زيادة (في بعض الحالات، مضاعفة) سعر الفائدة على قروضهم السكنية، لذا فهم يظلون في وضعهم.

يؤدي انخفاض عدد البائعين إلى خيارات ضئيلة للمشترين الذين يبحثون عن منازل في السوق. يقول: “إنه أمر وحشي، إنه صعب حقًا”. ماجا سلاي، وسيطة لدى كيلر ويليامز.

ومن المتوقع أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض سعر الفائدة للمرة الثانية هذا العام في 7 نوفمبر، بمقدار ربع نقطة مئوية (0.25٪). لكن لا تتوقع انخفاضًا كبيرًا في معدلات الرهن العقاري في أي وقت قريب. في الواقع، بعد التخفيض الأول لسعر الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر، ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بما يقرب من 7٪. تؤثر قرارات سعر الفائدة التي يتخذها البنك المركزي على أسعار قروض المنازل، لكنها لا تحددها بشكل مباشر.

سيستغرق الأمر عدة أشهر من البيانات الاقتصادية الأضعف والتخفيضات الإضافية في أسعار الفائدة الفيدرالية حتى تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل ملحوظ. ومع حدوث ذلك، قد يبدأ المزيد من أصحاب المنازل في حزم أمتعتهم والانتقال، مما قد يؤدي إلى فتح المزيد من المخزون.

اقرأ المزيد: وجد استطلاع CNET أن معدلات الرهن العقاري بنسبة 4٪ يمكن أن تفتح سوق الإسكان لمعظم الأمريكيين

محدودية مخزون المساكن وارتفاع أسعار المساكن

ويؤدي تأثير قفل السعر إلى انخفاض المعروض من المساكن بطريقتين مختلفتين. بعض أصحاب المنازل الذين لديهم أسعار فائدة منخفضة ببساطة لا يفعلون ذلك يريد لبيع منازلهم، حتى لو كانوا قادرين على شراء واحدة جديدة.

ولكن في أغلب الأحيان، تجعل الضغوط التضخمية المستمرة وارتفاع تكاليف المعيشة من المستحيل على العديد من أصحاب المنازل الانتقال، حتى لو أرادوا ذلك، وفقًا لما ذكره سلاي. على سبيل المثال، سوف يشهد أولئك الذين لديهم معدل فائدة يبلغ 2.5% ارتفاعاً كبيراً في أقساط رهنهم العقاري إذا اشتروا منزلاً مماثلاً اليوم، وليس فقط بسبب أسعار اليوم. كما ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 47% منذ أوائل عام 2020.

يقول سلاي: “لقد تجاوزت أسعار المنازل والتضخم الدخل بالفعل”.

وفي استطلاع أجرته شركة CNET Money، قال 45% من البالغين في الولايات المتحدة إن انخفاض أسعار المساكن من شأنه أن يلعب دوراً في قرارهم بشراء منزل. وبعبارة أخرى، فإن المشترين حساسون لارتفاع أسعار الإدراج، ولا ترتفع أسعار المنازل عن الرفوف، كما يقول فيكي بارون، وسيط في كومباس.

علاوة على ذلك، تقع الأسعار في مرمى العرض والطلب: مع وجود الكثير من المشترين وقلة المنازل المتاحة، ترتفع الأسعار. يقول سلاي إن العديد من البائعين يشعرون أن بإمكانهم رفع الأسعار حتى لو كانت جودة المنزل لا تبرر ذلك. وفي بعض الأحيان يمكن أن يفلتوا من العقاب، خاصة إذا كان الناس ينتقلون من الأسواق ذات الأسعار المرتفعة إلى مدن أرخص، ولا يمانعون في الدفع.

مشكلة رئيسية أخرى لسوق الإسكان؟ عادة ما يكون البائعون مشترين أيضًا. لذلك، حتى عندما يخف تأثير تثبيت السعر، فإن البائعين الذين يبحثون عن منازل للبيع يمكن أن يزيدوا المنافسة ويدفعوا الأسعار إلى الارتفاع.

وبطبيعة الحال، فإن الجانب الآخر من معادلة جرد المساكن هو البناء السكني الجديد. في العام الماضي، المنازل المبنية حديثا أصبحت خيارًا شائعًا بشكل متزايد للمشترين الذين يستطيعون تحمل تكاليفها.

اقرأ المزيد: معدلات الرهن العقاري ليست العقبة الوحيدة أمام مشتري المنازل. ليس هناك ما يكفي من المنازل

ما الذي سيتطلبه أصحاب المنازل لبدء البيع؟

على الرغم من أن خفض سعر الفائدة بنسبة 0.5% من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر يعد خبرًا جيدًا، إلا أن الخبراء يتفقون على أنه ليس كافيًا لإخراج سوق الإسكان من هذا الجمود.

“إنه أمر إيجابي للغاية، لكنه لن يكون بمثابة تسونامي [sellers] “الآن،” يقول بارون.

واعترف رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول بذلك في تصريحاته يوم 18 سبتمبر بعد تخفيض المعدل. وقال: “مع انخفاض أسعار الفائدة، سيبدأ الناس في التحرك أكثر، وربما بدأ هذا يحدث بالفعل”.

لكنه حذر من أن المشكلة الأكبر هي أن البلاد لا تقوم ببناء ما يكفي من المنازل الجديدة لزيادة العرض الإجمالي، الأمر الذي من شأنه أن يخفف الضغط على أسعار المنازل. وقال باول: “هذا ليس شيئًا يمكن لبنك الاحتياطي الفيدرالي إصلاحه حقًا”.

وقال سلاي إن معدلات الرهن العقاري يجب أن تعود إلى نطاق 4% حتى يبدأ الناس في البيع والانتقال إلى منازل جديدة. قال نصف البالغين في الولايات المتحدة في استطلاع CNET Money إن معدل الرهن العقاري بنسبة 4٪ أو أقل سيسمح لهم بالتفكير بشكل واقعي في شراء منزل أو إعادة التمويل.

وقال 29% من المشاركين في الاستطلاع إنه لا يوجد معدل للرهن العقاري يسمح لهم بالتفكير بشكل واقعي في شراء المنازل أو إعادة التمويل. وهذا يسلط الضوء على التحديات التي يفرضها انخفاض المخزون وارتفاع أسعار المساكن والتضخم، بغض النظر عن أسعار الفائدة.

المزيد من نصائح الرهن العقاري: