Enquanto o governo Ford deposita as suas esperanças de resolver a crise imobiliária do Ontário através da construção de 1,5 milhões de novas casas até 2031, uma escassez crónica de pessoas qualificadas para gerir novos edifícios de condomínios ameaça aumentar os custos para os proprietários, mesmo quando novas unidades finalmente entram em funcionamento.
As mudanças na forma como os administradores de condomínios são treinados e licenciados atingiram um marco importante no verão de 2022, com novas demandas forçando muitos administradores experientes em Ontário a se aposentarem.
Especialistas do setor dizem que a infeliz combinação de perder alguns dos seus melhores gestores, ao mesmo tempo que os esforços para colocar mais habitações online e entregar milhares de novas unidades mostram sinais de levar a uma crise de custos.
“A procura por gestores qualificados está a disparar e a oferta está a cair vertiginosamente; isso criou o problema em que estamos agora”, disse Eric Plant, presidente da Associação de Administradores de Condomínios de Ontário, ao Global News.
A escassez de gestores de condomínios experientes significou salários mais elevados – com alguns a começarem os seus primeiros empregos com até 80.000 dólares por ano – e, em última análise, taxas anuais mais elevadas para os proprietários de condomínios.
Além das taxas hipotecárias históricas e dos anos de inflação, a situação está pressionando os proprietários de casas em uma crise de custo de vida, disse Plant.
“Está atingindo muito as pessoas; não está ajudando a crise de acessibilidade”, disse ele.
“A pior coisa que você pode ouvir quando sua hipoteca acaba de subir e você passou de dois por cento para sete por cento é receber uma carta do administrador do seu condomínio dizendo que vamos aumentar seis por cento este ano, mais 10 por cento. É muita coisa para engolir.”
Novas leis e a escassez de gestores
A indústria de condomínios viu algumas de suas primeiras grandes regulamentações no final de 2017, quando o então governo liberal aprovou Lei de Serviços de Gestão de Condomíniosque introduziu pela primeira vez regulamentações para administradores de condomínios.
As mudanças trouxeram um sistema regulamentado de licenças para administradores de condomínios, que podem ser responsáveis por milhões de dólares em orçamentos e administrar o quarto nível de governo do país, os conselhos de condomínios.
“A indústria teve muitos problemas, houve alguns casos importantes de fraude e outras coisas que viraram notícia e meio que levaram a isso”, disse Plant. “Então, ninguém na indústria ficou chateado com o que aconteceu.”
As novas regras introduziram licenças diferentes: qualificações júnior para novos operadores, licenças gerais para gestores e uma licença transitória, que efectivamente era concedida àqueles que tinham trabalhado na indústria durante muito tempo e não regressavam à escola para obter uma nova qualificação. .
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A licença transitória, no entanto, expirou e, na metade de 2022, a maior parte expirou. Em vez de receber um novo treinamento, Plant disse que descobriu que um grande número dos administradores de condomínios mais experientes da província abandonaram completamente o setor.
“Não sei a percentagem – não havia estatísticas sobre isto – mas perdemos uma parte substancial dos nossos funcionários mais seniores na indústria durante a noite”, disse ele, estimando que o número esteja algures entre 10 e 25 por cento.
Os dados anuais mais recentes da Autoridade Reguladora de Gestão de Condomínios de Ontário mostram que havia 2.533 licenças gerais, 1.611 licenças juniores e nove licenças transitórias restantes em 31 de março de 2023.
Os 4.564 administradores de condomínios licenciados em Ontário precisam administrar cerca de 12.690 prédios de condomínios com mais de 900 mil unidades.
“Isso meio que nos matou no lado do fornecimento de administradores de condomínio”, disse Plant.
Habitação mais exigente e salários mais altos
À medida que a oferta de gestores dava sinais de esgotamento, a oferta de novas unidades continuou em ritmo acelerado.
Em 2023, um total de 11.422 novas unidades de apartamentos foram inauguradas em Ontário, com 13.245 novas unidades iniciando a construção no primeiro trimestre de 2024.
Não só há mais casas online, mas Plant disse que os novos condomínios trazem mais componentes do que os edifícios mais antigos, dando aos gestores um factor extra com que lidar.
“Os edifícios que estão sendo construídos agora são muito mais complicados”, disse ele. “Eles estão sendo misturados com espaços comerciais, há hotéis neles, há aluguéis de curto prazo, há instalações de compartilhamento realmente complicadas. Quanto mais no meio da cidade você está, mais complicado fica.”
Anne Burgoon, administradora de propriedades e vice-presidente da Eastern Ontario Property Management, disse ao Global News que a combinação de fatores complica a localização de novos administradores qualificados.
“Há um grande desafio na contratação de gerentes”, disse ela.
Burgoon, assim como Plant, disse que a escassez de gestores e o excesso de novos edifícios aumentaram os salários.
“Eles ganham um bom salário”, disse ela. “Eles estão ganhando muito dinheiro.”
Plant disse que um administrador iniciante trabalhando em um escritório com arquivos de condomínio teria ganhado US$ 40 mil anualmente há dois ou três anos. Eles agora estão sendo contratados entre US$ 60.000 e US$ 80.000.
“Quando há esse tipo de descompasso econômico, seus preços sobem e os preços dos gestores disparam”, disse ele.
“Há três anos, eu pagava metade do que pago por uma licença júnior limitada. Agora, provavelmente aumentou entre 50 e 100 por cento em três anos.”
Burgoon disse que os gerentes seniores, que podem ser responsáveis por entre 2.000 e 4.000 unidades em sua experiência, poderiam obter salários líquidos entre US$ 120.000 e US$ 220.000 por ano, “dependendo do seu portfólio”.
Mas embora o preço dos administradores de condomínios esteja subindo, também aumentam as tarefas que eles devem realizar. Com até um quarto da equipe experiente fora do setor, Plant disse que os gerentes juniores às vezes eram colocados em posições difíceis.
“Por causa da escassez, você tem gerentes juniores executando muito mais do que deveriam, sob muito menos supervisão. …Estamos fazendo tudo o que podemos para treinar o mais rápido que podemos, para garantir que as proporções sejam boas, mas a realidade é o que é”, disse ele.
“Se você tem um prédio júnior e muitos prédios e precisa de alguém para administrá-los, você provavelmente colocará essa pessoa em um portfólio maior do que ela pode suportar..”
Taxas de condomínio mais altas em uma crise de custo de vida
O resultado final da escassez, dizem os especialistas do setor, é que as taxas de condomínio estão subindo.
Como as sociedades gestoras que combinam gestores recém-qualificados com os edifícios dos condomínios e as administrações que deles necessitam têm de pagar salários mais elevados, aumentam os custos dos seus contratos e as administrações dos condomínios aumentam os seus honorários.
“Os preços subiram e isso significa que os preços para os proprietários subiram porque eles estão pagando nosso contrato de gestão”, disse Plant.
Embora o custo de um gestor de condomínio seja relativamente baixo no contexto do total das taxas de condomínio que um proprietário de unidade tem de pagar, outros custos também estão a aumentar. As peças de substituição para edifícios, especialmente janelas, estão a aumentar rapidamente, enquanto os proprietários de condomínios em edifícios mais antigos enfrentam reparações mais críticas.
“Os custos de construção aumentaram significativamente, mas as taxas de administração também aumentaram significativamente por causa de tudo isso e dos desafios que enfrentamos para manter o pessoal”, disse Burgoon.
Nem Plant nem Burgoon disseram esperar que o governo provincial oferecesse uma solução imediata para a crise de custos, esperando que os altos salários e a formação mais estruturada levassem a mais formandos ao longo do tempo.
“Eles construíram uma organização do zero. … Esses órgãos reguladores não existiam, então eles os construíram do zero ao longo do tempo. E houve solavancos e coisas para resolver? Sim. E eles continuarão a fazer isso? Sim, imagino que sim”, disse Burgoon.
Um porta-voz da província disse ao Global News que nem o governo nem o seu órgão regulador “têm um papel na definição dos salários dos administradores de condomínios” em Ontário.
“O governo está ciente de que, em todo o país, o crescimento da habitação em condomínios nos últimos anos resultou numa necessidade crescente de gestão de condomínios”, afirmaram, prometendo que o governo “continuaria a monitorizar as tendências” na indústria.
